咖啡醇香氤氲宁波东钱湖文旅融合新图景

本报记者 杨让晨(chén) 张家振 宁波报道

“我们所有的楼盘项目都在(zài)这里销售(xiāoshòu)。”在位于浙江省宁波市宁海县民生路581号(hào)的得力房产销售中心，得力房产的销售顾问赵珍（化名）告诉《中国经营报》记者，销售中心内在售的项目有不少。

日前，记者在该销售(xiāoshòu)中心看到，硕大的(de)展厅内摆放着宁海县6个项目沙盘(shāpán)模型。据赵珍介绍，有些项目的沙盘已经撤下，但是房源仍然在售。“销售中心放不下，就撤下了。”

相关资料显示，得力房产背靠著名的“文具大王(dàiwáng)”得力集团。早在2004年，得力房产就开始涉足(shèzú)房地产领域，至今已有20余年。2024年至今，得力房产在宁海县频繁拿地，总(zǒng)耗资近17亿元。

事实上，宁海县并(bìng)不只有得力房产(fángchǎn)(fángchǎn)一家房企开发的楼盘。宁海县某大型连锁住房中介顾问陈超（化名）告诉记者，目前，宁海县南寅钰府和恒海金湾两个楼盘项目并非由得力房产开发，但也是宁波市本土房企，位置(wèizhì)相较得力房产的项目更加偏僻，价格也相去甚远。

上海易居(yìjū)房地产研究院副院长严跃进告诉记者，宁海县是经济比较活跃的(de)地区，得力房产在当地形成的“垄断”地位是一种较为有意思的现象。“说明这家公司对当地整个房地产市场(shìchǎng)的资源把握能力很强(hěnqiáng)。”

小县城里的(de)“楼霸王”

得力房产正在宁海县(nínghǎixiàn)的楼市中唱主角。

中指研究院发布的数据显示，今年(jīnnián)一季度，在(zài)宁波市房企销售(xiāoshòu)TOP20排行榜中，得力房产位列第15位，销售金额为4.4亿元，销售面积约3.6万平方米，超过绿地(lǜdì)控股、中国金茂、滨江集团等全国性房企。

“在售房源均价(jūnjià)1.4万元/平方米，毛坯交付。”赵珍告诉记者(jìzhě)，目前，得力房产在宁海县城南部区域的楼盘(lóupán)玖和府128平方米户型在售，但没有样板房。

同样是在宁海县城南部区域，得力房产开发的另一个项目于2023年开盘，目前仍有房源在售。不过，赵珍向(xiàng)记者表示，该项目沙盘已经(yǐjīng)被清理了(le)，目前只能看平面图。

对于得力房产将所有楼盘集中在同一个销售中心展示销售的原因，赵珍向记者解释称，这是因为所有楼盘均由得力房产开发(kāifā)。“都是同一个开发商(kāifāshāng)，这样更方便(fāngbiàn)。”

除得力房产外，在宁海县的房地产开发商中(zhōng)，还有来自宁海县所属的宁波市企业。宁波世纪繁荣爱朋思(àipéngsī)置业开发有限公司开发的南寅钰府和宁波恒海(hénghǎi)伟业建设有限公司开发的恒海金湾均在销售中。不过(bùguò)，相较得力房产开发的楼盘而言，上述两个项目的销售价格要低很多。

“恒海金湾和南寅钰府的销售均价分别约为5000元/平方米(píngfāngmǐ)和9000元/平方米。”陈超告诉(gàosù)记者，两个项目位置比较偏，距离县城(xiànchéng)中心有十几公里，所以价格比较便宜。

在严跃进看来(kànlái)，得力房产在宁海县占尽优势，说明其开发的产品不错。“当地居民的购买力较强，买房置业的预期价格(jiàgé)比较高。从统计角度看，这对房价会产生(chǎnshēng)一定影响。”

逆势扩张底气(dǐqì)何在？

作为县城，宁海楼市(lóushì)为何会呈现一家独大的局面？在业内人士看来，这或与当地的经济发展状况、人口结构等因素(yīnsù)相关。

“得力(délì)房产在宁海县拿地(dì)，都会选择比较(bǐjiào)好的位置。”宁海人张曼（化名）告诉记者，这也是项目销售价格比其他外来开发商要高的原因之一。

据了解，得力房产多(duō)在宁海县核心地段拿地。2024年至今，得力房产已(yǐ)花费10多亿元拿地，而且已进军宁波市区。

另一位宁海人王华（化名）也向(xiàng)记者表示，得力房产背靠得力集团，母公司业务(yèwù)涉及面广，加之与当地政府(dāngdìzhèngfǔ)关系良好，拿到的多是宁海县位置好的地块。

不过，在严跃进看来，本地房企“垄断”县域城市楼市，还有一个原因与企业(qǐyè)自身相关。“近年来，大手笔拿地的房企大多是央国企(guóqǐ)。得力房产短时间内拿下(náxià)6宗地块，说明其资金状况不错，有能力(nénglì)扩张。”

与得力房产类似(lèisì)，浙江省(zhèjiāngshěng)临海(línhǎi)县的浙江伟星实业发展股份有限公司（以下简称“伟星股份”，002003.SZ），在当地也有“楼霸王”称号。

相关资料显示， 伟星股份是国内辅料(fǔliào)行业龙头，主业聚焦纽扣、拉链，于1993年成立了(le)房地产企业伟星房产。

据克而瑞(jùkèérruì)统计数据，截至2024年12月底，伟星房产在(zài)浙江省临海县和安徽省芜湖市已分别开发40个和47个楼盘，在临海县的市场占有率连续(liánxù)多年超过60%，在芜湖市也维持在35%—50%。

对此，严跃进分析认为，诸如宁海县、临海县这样的县域(xiànyù)城市，制造业比较发达，虽然市场知名度不高，但吸引了众多外来人口，交通优势也很明显。“这种(zhèzhǒng)县城制造业发达，购买力较为稳定，购房主力(zhǔlì)主要是当地居民。这种客群结构使得本土(běntǔ)房企有较好的发展前景。”

据赛迪顾问此前发布的(de)《2024中国县域经济高质量发展(fāzhǎn)研究(yánjiū)》，宁海县位列排行榜第44位。另据宁波市统计局数据，2024年，宁海县GDP同比增长4.7%，达到约1068亿元。此外，宁海县还(hái)拥有得力集团、东方日升、震裕科技等一大批龙头企业，同时注塑模具产业集群(jíqún)已入选国家级中小企业特色产业集群。

楼市回暖挑战犹存(yóucún)

本土房企密集拿地，并(bìng)不意味着房地产市场就可以高枕无忧。

克而瑞统计数据显示，截至2024年(nián)年底，包括宁海县在内的低能级城市住房库存去化周期达到30个(gè)月。

在这种背景下(xià)，得力房产仍在土地市场不断加码拿(ná)地。据中指研究院统计数据，今年一季度，得力房产共斥资约19亿元拿地，面积达到约12万平方米，位(wèi)列浙江省拿地房(dìfáng)企第6位，将保利置业、银泰集团等企业甩在身后。

“在一些城市的投资(tóuzī)模型中，大房企的关注度较少，市场地位相对较弱(jiàoruò)，本地房企有一定的市场影响力。”严跃进告诉记者(jìzhě)，尽管县域城市的楼市压力大小可控，但整体去库存周期较长，去化周期长短与新建(xīnjiàn)房源面积关系并不大，而是与购买力直接相关。

不过，宁海县楼市去化速度已大不如前(dàbùrúqián)。张曼告诉记者(jìzhě)，目前，宁海县楼市已开始降温，均价也在下降。“现在买房子没有那么‘香’了，只有得力房产的项目还比较贵(guì)，均价大约1.5万元/平方米。”

未来,类似宁海县(nínghǎixiàn)这样的县域楼市应如何调控？严跃进分析(fēnxī)认为，需要注意楼市的调整情况，县域市场的购房需求得到释放后可能会(huì)缺少新的补充。如果本土核心房企的销售数据出现(chūxiàn)下行迹象，就要准备出台(chūtái)相关楼市政策的预案。“对于宁海县这样的地方而言，其城市能级和一、二线城市存在很大的区别(qūbié)。如果宁波市区楼市有所好转，可能会分流部分宁海县的潜在购房者前去购房。”

总体而言，低能级城市楼市回暖前景依旧充满挑战。据中指研究院统计数据，2024年，三、四线(sìxiàn)代表城市销售面积同比下降(xiàjiàng)约22%。中指研究院据此分析认为，由于缺乏经济(jīngjì)、产业的强力支撑，叠加人口不断流失，三、四线城市的销售形势愈加严峻，止跌(zhǐdiē)回暖之路或(huò)将比一、二线城市更加艰难。